Gruzja przygotowuje się do wprowadzenia tokenizacji aktywów nieruchomościowych – modelu finansowania cyfrowego, który umożliwiłby podział drogich nieruchomości na przystępne cenowo udziały dla drobnych inwestorów.
Zgodnie z omawianym podejściem mieszkania, pokoje hotelowe, lokale użytkowe i inne aktywa mogłyby być reprezentowane jako tokeny cyfrowe w łańcuchu bloków. Nabywcy posiadaliby udziały w nieruchomości, a nie pełne prawo własności – podobnie jak w przypadku posiadania akcji spółki – i mogliby potencjalnie czerpać zyski z wynajmu lub z wzrostu wartości aktywów.
Jak działałaby własność frakcyjna
Tokenizacja nie zastępuje tradycyjnych rejestrów gruntów. W większości modeli międzynarodowych podmiot prawny — często spółka utworzona specjalnie w tym celu — jest właścicielem budynku, podczas gdy tokeny reprezentują udział ekonomiczny w tym podmiocie. Przeniesienia własności, kontrole inwestorów oraz zasady wypłat są zazwyczaj egzekwowane za pomocą inteligentnych kontraktów oraz regulacji wzorowanych na przepisach dotyczących papierów wartościowych.
W przypadku Gruzji urzędnicy i uczestnicy rynku przedstawili ten pomysł jako sposób na obniżenie barier wejścia na rynek zarówno dla lokalnych, jak i zagranicznych nabywców, których nie stać na zakup całych mieszkań lub powierzchni komercyjnych w Tbilisi, Batumi i na innych aktywnych rynkach. Deweloperzy z kolei mogliby pozyskać dostęp do szerszego źródła kapitału, oferując jednocześnie mniejsze jednostki sprzedaży.
Zwolennicy twierdzą, że model ten mógłby zwiększyć płynność gruzińskiego rynku nieruchomości i uczynić go bardziej widocznym dla globalnych inwestorów. Krytycy i organy regulacyjne z innych krajów podkreślają, że posiadacze tokenów powinni mieć zapewnioną taką samą przejrzystość w kwestiach własności, ujawniania informacji i rozstrzygania sporów, jaką tradycyjni nabywcy uzyskują w formie papierowej.
Finansowanie, dostęp i ochrona inwestorów
Dla deweloperów nieruchomości tokenizacja stanowi alternatywę dla kredytów bankowych lub pojedynczych dużych partnerów kapitałowych. Na przykład w przypadku projektu hotelowego część finansowania można pozyskać poprzez sprzedaż tokenizowanych udziałów wielu drobnym inwestorom, zamiast polegać na jednym inwestorze instytucjonalnym.
Dla inwestorów detalicznych atrakcyjność tej opcji polega na dostępie do ułamkowych udziałów bez kosztów i komplikacji związanych z zakupem całej jednostki. Dochody z wynajmu lub wpływy ze sprzedaży byłyby rozdzielane zgodnie z zasadami ustalonymi w momencie emisji tokenów.
Sukces będzie w dużej mierze zależał od jasnych przepisów, które określają, co reprezentuje token, w jaki sposób jest on przedmiotem obrotu oraz w jaki sposób chronieni są właściciele w przypadku niepowodzenia projektu lub zamknięcia platformy. W ostatnich latach stan Gruzja rozszerzył regulacje dotyczące aktywów cyfrowych, jednak tokenizacja nieruchomości wymagałaby dostosowania do przepisów prawa nieruchomościowego, nadzoru nad papierami wartościowymi oraz standardów przeciwdziałania praniu pieniędzy.
Co będzie dalej?
Władze nie opublikowały jeszcze pełnego harmonogramu wdrożenia ani listy projektów pilotażowych. Obserwatorzy branży spodziewają się, że wdrożenie rozpocznie się od wąskiego zestawu licencjonowanych platform i rodzajów aktywów, aby organy regulacyjne mogły przetestować zasady dotyczące przechowywania aktywów, ujawniania informacji oraz obrotu na rynku wtórnym.
Jeśli tokenizacja zostanie wdrożona z uwzględnieniem solidnych zabezpieczeń dla inwestorów, może stać się nowym źródłem kapitału na gruzińskim rynku nieruchomości. Na razie inicjatywa ta pozostaje w fazie przygotowawczej, a za główny warunek jej szerszego wdrożenia uznaje się zapewnienie jasności prawnej.
