Грузия готовится к запуску токенизации объектов недвижимости — модели цифрового финансирования, которая позволит разделить дорогостоящую недвижимость на доступные по цене доли для мелких инвесторов.
В рамках обсуждаемого подхода квартиры, гостиничные номера, коммерческие помещения и другие активы могут быть представлены в виде цифровых токенов на блокчейне. Покупатели будут владеть долями в объекте недвижимости, а не полным правом собственности, аналогично владению акциями компании, и, возможно, смогут получать доход от сдачи в аренду или прибыль в случае роста стоимости актива.
Как будет работать долевое владение
Токенизация не заменяет традиционные земельные реестры. В большинстве международных моделей право собственности на здание принадлежит юридическому лицу — зачастую компании, созданной для конкретной цели, — а токены представляют собой экономические права в этом юридическом лице. Передача прав, проверка инвесторов и правила выплаты доходов, как правило, обеспечиваются с помощью смарт-контрактов и регулирования, аналогичного регулированию ценных бумаг.
В Грузии чиновники и участники рынка позиционируют эту идею как способ снизить входные барьеры как для местных, так и для иностранных покупателей, которые не могут позволить себе приобрести целые квартиры или коммерческие этажи в Тбилиси, Батуми и на других активных рынках. Застройщики, в свою очередь, смогут привлечь более широкий круг инвесторов, предлагая на рынке объекты меньшей стоимости.
Сторонники этой модели утверждают, что она может повысить ликвидность грузинского рынка недвижимости и сделать его более заметным для международных инвесторов. Критики и регулирующие органы в других странах подчеркивают, что держатели токенов должны иметь такие же гарантии в отношении прав собственности, раскрытия информации и урегулирования споров, какие получают традиционные покупатели на бумажных документах.
Финансирование, доступ и защита инвесторов
Для девелоперов токенизация представляет собой альтернативу банковским кредитам или единственному крупному партнеру, вкладывающему собственный капитал. Например, в рамках гостиничного проекта часть финансирования можно привлечь за счет продажи токенизированных акций множеству мелких инвесторов, а не полагаться на одного институционального инвестора.
Для розничных инвесторов привлекательным является доступ к долевой собственности без затрат и сложностей, связанных с покупкой целой единицы. Доход от аренды или выручка от перепродажи будут распределяться в соответствии с правилами, установленными при выпуске токенов.
Успех во многом будет зависеть от четких законов, определяющих, что представляет собой токен, как он торгуется и как защищаются его владельцы в случае провала проекта или закрытия платформы. В последние годы штат Джорджия расширил регулирование цифровых активов, однако токенизация недвижимости потребует согласования с законодательством о собственности, правилами надзора за ценными бумагами и стандартами по борьбе с отмыванием денег.
Что будет дальше
Власти пока не обнародовали полный график запуска или список пилотных проектов. Отраслевые наблюдатели ожидают, что внедрение начнется с ограниченного набора лицензированных платформ и типов активов, чтобы регулирующие органы могли протестировать правила хранения, раскрытия информации и вторичной торговли.
При условии внедрения надежных мер защиты инвесторов токенизация может стать новым каналом привлечения капитала на рынке недвижимости Грузии. На данный момент эта инициатива находится на стадии подготовки, и главным условием для её более широкого внедрения считается обеспечение правовой ясности.
